Appel à manifestation d’intérêt
Recherche de concepts hybrides pour la location de locaux d'activités
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Objet de l'appel

Le présent appel à manifestation d’intérêt s’inscrit dans une intervention qui vise à implanter simultanément 4 nouvelles activités économiques dans les anciens locaux du « Fiacre » dont la SOLEAM est propriétaire. A cet effet, SOLEAM propose la location de 4 locaux d’activités.

La localisation des locaux

Les 4 locaux d’activités faisant l’objet de cet AMI sont situées au :

  • 2 rue des Phocéens (références cadastrales : 808 D n°95)
  • 4 rue des Phocéens (références cadastrales : 808 D n°94)
  • 6 rue des Phocéens (références cadastrales : 808 D n°93)

A noter que la parcelle 95 est traversée par le passage de Lorette et que 2 cellules commerciales ont donc la même adresse au 2 rue des Phocéens. Les entrées des logements de chaque copropriété se font depuis sur la rue des Phocéens en revanche les accès aux cellules commerciales s’effectuent par le passage Folies Bergères et la rue Cathala. L’immeuble étant accolé à la butte du Panier, l’ensemble des locaux sont mono-orientés. Chacun des locaux est constitué de 3 niveaux : sous-sol, rez-de-chaussée et entresol.

Le descriptif des locaux

Les travaux de réhabilitation des anciens locaux du Fiacre vont permettre la création d’un linéaire de 4 coques commerciales entre le passage de Lorette et la rue Cathala.

Les coques 1/2/3 et 4 ont toutes un accès direct de plain-pied depuis le passage des Folies Bergères et chacune dispose d’un fonctionnement autonome en termes d’équipements techniques. L’espace intérieur se répartit sur 3 niveaux : un niveau au rez-de-chaussée accessible au public utilisé comme lieu d’exposition ou de présentation, une mezzanine «atelier/bureau» avec un espace de travail réservé aux utilisateurs et un sous-sol «atelier/réserve». La mezzanine est limitée à la partie arrière de la coque et l’espace d’entrée est ainsi en double hauteur afin de favoriser un éclairage naturel maximal.

Chaque coque possède en rez-de-chaussée, un sanitaire équipé (toilette, meuble lavabo) accessible aux personnes à mobilité réduite situé sous la mezzanine. L’aménagement global sera livré fini avec le revêtement de sol (béton ciré/ parquet bois), faux-plafonds, l’éclairage, les systèmes de ventilation, production d’eau chaude sanitaire.

La présentation des aménagements se situe dans l’annexe jointe à l’AMI.

Les coques seront équipées avec un éclairage provisoire selon les pièces, les alimentations permettront la mise en œuvre de luminaires décoratifs définitifs. Un système de sécurité contre l’incendie de catégorie EA de type 4 sera mis en place ainsi qu’un éclairage de sécurité. L’origine de l’installation sera la tête Orange France Telecom pour le téléphone et Internet. Il sera prévu la mise en œuvre d’un répartiteur général pour chacune des entités. Chaque coque aura son propre compteur et tableau électrique.

L’ensemble des coques sera équipé d’un système de pompe à chaleur air/air installé dans l’épaisseur de la devanture pour chauffer et climatiser les espaces mezzanine et rez-de-chaussée. Le sous-sol sera chauffé si besoin par des radiateurs électriques. Tous les réseaux d’évacuation des eaux usées de chaque coque seront branchés sur le réseau d’assainissement collectif situé sous le passage des Folies Bergères et toutes les alimentations en eau seront prévues avec un comptage individuel. Les façades sur le passage des Folies Bergères seront largement vitrées avec un habillage en bois peint en applique, selon les recommandations des Architectes des Bâtiments de France.

Travaux et démarches à la charge du porteur de projet

Aucun agencement intérieur n’est prévu dans le cadre du projet des coques, le porteur de projet en fonction de son activité devra réaliser les travaux tels que : banque d’accueil, vitrine, comptoir, présentoir etc… (liste non exhaustive). Ces travaux seront soumis préalablement à l’autorisation du bailleur. Il aura également la charge de l’installation de son enseigne en façade sur le bandeau de la devanture réservé à cet usage selon le guide des devantures commerciales de la ville de Marseille. La Déclaration Préalable et l’Autorisation d’ouverture ERP ont été déposées et accordées.

Toutes les démarches administratives supplémentaires et nécessaires à la réalisation du projet et l’ouverture du commerce seront à réaliser par le candidat.

Les activités recherchées

Les projets proposés devront s’inscrire à la fois dans les objectifs de redynamisation économique portés par la ville de Marseille et ceux de l’opération de requalification du passage des Folies Bergères.

Ils devront ainsi contribuer à :

  • Renforcer l’attractivité du centre-ville de Marseille par l’implantation d’activités économiques en centre-ville,
  • Promouvoir l’animation du passage des Folies Bergères et l’affirmer comme lieu de destination.

En outre, une étude de revitalisation commerciale a été réalisée en 2022 par la CCI métropolitaine Aix Marseille-Provence et a permis de définir une programmation thématique des futures activités, gage de réussite de la revitalisation du passage. Cette étude a préconisé une singularisation commerciale forte afin de créer une identité spécifique au passage pour que ce dernier s’affirme comme lieu de destination et de vie.

Il est ainsi recherché des activités orientées vers 3 thématiques:

  1. L’équipement de la maison et le design,

  2. Le bien-être,

  3. Les loisirs culturels et le divertissement.

qui s’organiseront autour de concepts hybrides regroupant à la fois des espaces de vente et/ou d’exposition mais aussi des espaces de production et/ou de fabrication ou encore de formations ouvertes au public, tels que :

  • Ateliers pour collectif d’artisans mêlant espaces showroom, ateliers de production/réparation et espaces de stockage
  • Activité type recyclerie de meubles, accessoires de la maison, transformation de meubles
  • Lieu d’accompagnement, de formation continue et de rencontre de jeunes diplômés/travailleurs indépendants pour les métiers du design et de l’architecteur d’intérieur
  • Espaces de travail partagé autour des métiers du bien-être et du développement personnel
  • Un concept promouvant la culture et le divertissement en centre-ville

… et tout autre activité créant du flux, de l’animation et de la convivialité autour des 3 thématiques demandées.

Dans ce cadre cette stratégie de revitalisation, les offres suivantes ne seront pas étudiées :

  • magasins de services et de services à la personne (banques, agences de change, magasins de téléphonie et photocopies, boutiques de transfert d’argent, assurances, agences immobilières, coiffeurs, esthétique…),
  • projet de restauration nécessitant une extraction
  • commerces de type bazar,
  • alimentations générales,
  • supermarchés de déstockage,
  • magasins de vente de cigarettes électroniques,
  • bureaux de tabac,
  • pharmacies,
  • cabinets médicaux et dentaires,
  • offre de bureaux classiques,
  • bar à chicha,
  • magasins de vente de CBD,
  • magasins de lutte contre les nuisibles ,

….et plus généralement, tous commerces contraires aux bonnes mœurs et à la santé publique.

Animation du passage

Il agit donc d’installer des activités ouvertes sur le passage. Les futures activités ont pour rôle d’animer le passage tout au long de la journée. Ainsi, des activités ne générant pas de flux seront exclues lors de l’attribution.

Intégration dans le quartier

Les futures activités devront de plus s’insérer de manière cohérente dans le quartier. Le passage de Lorette est très fréquenté par les habitants du quartier et par les touristes. Plus de 2 800 piétons l’empruntent chaque jour de la semaine, soit 20 000 flux piétons comptabilisés sur une semaine.

Cohabitation avec les riverains

De nombreux logements sont mono-orientés sur le passage et il est primordial que les activités ne rentrent pas en conflit avec les riverains des étages supérieurs. Ainsi, les activités de restauration sont exclues pour les 4 coques, néanmoins il est possible d’envisager de la restauration légère (froide, sans cuisson et sans licence IV). De plus, les activités proposées devront être ouvertes (sauf animation exceptionnelle) aux horaires classiques des commerces dans le quartier et aucune activité nocturne ne sera retenue.

Le ou les candidat(s) retenu(s) devra(ont) donc proposer des activités permettant d’apporter une réelle plus-value au potentiel commercial du passage des Folies Bergères, pertinente avec la vocation du secteur. Il est possible de proposer un groupement d’activités sur plusieurs cellules commerciales mais celles-ci devront être complémentaires et fonctionner en synergie. L’AMI s’adresse à des opérateurs indépendants ou à un groupement d’opérateurs qui trouverait intérêt à développer un projet sur une ou plusieurs cellules commerciales décrites ci-après.