Objet du marché

Objet de la mission :

Le présent marché consiste en une mission d’assistance à maîtrise d’ouvrage pour une expérimentation intensifiée de la mixité programmatique verticale.

La mission doit permettre d’éprouver la faisabilité technique, économique et réglementaire d'opérations offrant une mixité verticale poussée, comportant notamment des activités artisanales et/ou productives, en centre urbain dense.

Elle doit permettre plus spécifiquement de poser les bases du montage de trois opérations pilotes.

Contenu de la mission :

La présente mission s’articule en trois parties :

1. Benchmark critique

Il est attendu de la part du prestataire de fournir une analyse des réussites et obstacles rencontrés dans la mise en œuvre de mixités programmatiques (vécues à court, moyen et long terme), au travers :

◊ d’exemples de superposition en centre urbain de fonctions d’habitation, de stationnement, de commerce et/ou de tertiaire avec des activités productives/ artisanales/ logistiques, avec le détail et l’analyse :

• des conditions techniques, réglementaires et budgétaires;
• du montage opérationnel (monoinvestisseur ou regroupement d'investisseurs ? type d'opérateur immobilier ? mode de financement ?...);
• des éventuels services ou animations mis en place en phase exploitation pour assurer une mixité vécue.

◊ d’exemples de superpositions de fonctions ajoutées sur des bâtiments existants (par exemple : sur des bâtiments logistiques).

◊ d’une analyse portant sur l’état de l’art de la dimension architecturale et technique des espaces productifs : caractéristiques des espaces de grande portée pour une flexibilité maximale et/ou une réversibilité totale, d’espaces capables, d’espaces logistiques, et des matériaux associés.

Les exemples seront puisés à la fois sur le territoire national et hors des frontières.

2. Exploration des conditions de réussite de projets mixtes verticalement

Il s’agit de mettre en évidence les moyens de faire perdurer dans ces quartiers centraux des activités autres que tertiaires, sous des modalités contemporaines qui soient les moins rigides possible, et sans nuire à la qualité de vie.

Le prestataire doit étudier et exposer clairement les conditions de réussite de projets mixtes verticalement :

En termes d’usages :

• compatibilité ou incompatibilité de la superposition ou de la juxtaposition de certaines fonctions entre elles ;
• impact des activités autres que tertiaires sur l’espace public : confort d’été, bioclimatisme, nature en ville, appropriation de l’espace public, nuisances et conflits d’usage potentiels... ;
• dispositifs (à court, moyen, long terme) d'accompagnement nécessaires à la mise en place et au maintien d’une mixité vécue (spatiaux, fonctionnels, humains).

En termes techniques :

• caractéristiques architecturales et techniques (principe structurel, épaisseur de bâtiment, hauteur sous dalle, ventilation, prévention des nuisances, stationnement) ;
• estimation des surcoûts associés ;
• insertion urbaine (adressage, accès au bâtiment, traitement des 5 façades, gabarit des voiries avoisinantes…).

En termes réglementaires :

• contraintes réglementaires en vigueur (PLUi, PPRI, défense incendie, ERP et autres) ;
• réglementation urbaine adaptée ou à adapter (OAP spécifique sans règlement, foisonnement, destinations autorisées, règles de constructibilité…) et impact foncier ;
• modalités permettant d’aller dans le sens d’une ‘détypologisation’ des bâtiments : comment proposer des typologies architecturales davantage contextualisées, marquant moins de différences en fonction des usages, et qui permettrait une appropriation mixte et davantage spontanée (sans avoir forcément recours à une programmation pré-établie) ? Eventuel intérêt d’avoir recours à un permis d’innover ou d’expérimenter ?

En termes de montage opérationnel :

• montage : scenarios possibles/ à bannir/ à privilégier, notamment pour permettre une évolutivité du bâtiment ;
• opérateurs à cibler en fonction de ces scenarios.

3. Cas pratiques

A partir des éléments des parties 1 et 2 de la mission, il s’agit de poser les bases du montage de trois opérations pilotes.

A/ Sur le secteur de projet Moulins-Docks Libres-Villette

Ce projet urbain de 5 hectares, situé au sud de l’extension de l’OIN Euroméditerranée, vise au recyclage du bâti et à la constitution d’un véritable quartier de ville réaménagé, mixte et attractif, en lieu et place d’un bâti ancien dégradé, d’un îlot très minéral, très peu perméable et coupé de son environnement.

Cet îlot présente la caractéristique d’être le support d’usages liés à des activités économiques artisanales et productives, juxtaposés à des immeubles de logements sur son pourtour. Le maintien de cette vocation active et productive, sous des modalités permettant la cohabitation avec une vocation résidentielle renouvelée, est un des principaux fondements du projet.

Le projet, exposé à travers un plan régisseur et un Cahier de Prescriptions Architecturales Urbaines Paysagères et Environnementales (CPAUPE), offre une programmation mixte répondant en priorité aux besoins locaux et aux capacités modestes des habitants, une véritable qualité d’usage des espaces publics, et des rez-de-chaussée utiles ou animés. Il prévoit de créer un maillage d’espaces publics rendant une perméabilité à l’îlot, et d’offrir des volumes construits équilibrés entre les différentes fonctions.

Le projet doit relever les défis suivants :

Les aménagements envisagés doivent prendre en compte la pollution des sols, la maîtrise foncière, et la préservation et la valorisation du patrimoine bâti portuaire ancien ;

• Le risque inondation (zone d’aléa fort) de ces terrains contraint la constructibilité ; il impose d’innover sur le plan des formes urbaines, et de concevoir un projet résilient vis-à-vis de ce risque ;
• Le projet, soumis à de forts enjeux environnementaux et climatiques, doit réduire l’effet d’îlot de chaleur urbain ;
• Le projet doit permettre de relocaliser sur site un maximum d’entreprises déjà présentes.

Ce secteur de projet bénéficie déjà d’une excellente desserte en transports en commun structurants (métro et tramway), qui sera même renforcée à court et moyen terme.

Côté Arenc et Bougainville, il prend place en bordure d’un quartier en complète mutation, qui offrira à terme des espaces publics rénovés, des équipements de proximité et des structurants tels la Cité scolaire internationale et le Parc Bougainville, et des programmes résidentiels et tertiaires neufs ou rénovés.

Les 2 cas pratiques concerneront :

1. Un bâtiment mixte proposant des surfaces d’activité artisanale ou productive en RDC (hors commerce et tertiaire), surmontées d’un parking silo.

Ce bâtiment se veut au moins partiellement évolutif à court et moyen terme, réversible (à plus long terme) et hybride (mixité d’usages en RDC, sur les toitures, mais également sur tout ou partie des niveaux intermédiaires : espaces dédiés aux mobilités actives, mutualisés ou non, consigne, petite logistique, agriculture urbaine et/ou production photovoltaïque en toiture…). Il s’agit de permettre la réduction et l’optimisation des moyens dédiés au stationnement automobile.

L’EPA Euroméditerranée souhaite également développer de tels bâtiments sur son périmètre, au-delà de ceux déjà en cours de construction. La faisabilité explorée sur ce cas pratique y trouvera donc d’autres terrains d’application et de réplication.

1. Un immeuble mixte de taille intermédiaire offrant en son socle des surfaces d’activité artisanale ou productive, surmontées de logements. La mixité des usages pourra être poussée plus loin, par exemple au travers d’un multi-usage des toitures, et d’une intégration des stationnements en superstructure.

Ce programme, moins spécifique que le précédent, constitue un cas de figure facilement réplicable.

Diverses études déjà réalisées permettront d’approcher les types d’activités (endogènes ou exogènes) et d’entreprises à cibler compte tenu des caractéristiques socio-économiques du quartier ou du secteur élargi (voir ci-dessous la liste des documents remis au titulaire du marché).

B/ Sur le périmètre de l’OIN Euroméditerranée

un cas pratique devra être étudié dans le Parc Habité dans le secteur Salengro/ Mirabeau.

Le développement du Parc Habité, issu d’une transformation profonde de parcelles arrières portuaires, a permis de développer un quartier mixte, alternant programmations d’habitat, tertiaires, commerces, équipements. A sa rencontre avec le tissu constitué du boulevard Salengro, la logique d’ilot ouvert méditerranéen se fonde progressivement dans la morphologie urbaine faubourienne existante. C’est ici l’occasion, dans le cadre du développement d’une opération immobilière de taille intermédiaire, de travailler une forme et des usages permettant de retrouver l’échelle urbaine et active de la ville constituée, pour répondre au plus près aux besoins d’un quartier mixte.

Au-delà des enjeux d’intégration urbaine forte, le projet a pour ambition de développer une mixité programmatique à l’immeuble en travaillant une superposition répondant aux caractéristiques du site : activation du socle, mixité et évolutivité des étages intermédiaires (non-affectation initiale éventuelle), multi-usages des toitures, éventuelle intégration des stationnements en superstructure.

Une assistance au montage opérationnel de ces 3 projets est attendue de la part du prestataire, et notamment :

• Une déclinaison et un approfondissement sur ces cas particuliers des conditions de réussite d’une telle opération (programmatiques, réglementaires, juridiques et en matière de modèle économique) ;
• Un détail des points de vigilance ou des obstacles ;
• Un ciblage des opérateurs/ investisseurs pressentis ;
• Un détail du modèle économique correspondant.